Kostenfreie Beratung: 0800 - 80 800 02

Immobilienwunsch: Der Traum von der eigenen Immobilie

Die erste eigene Immobilie

Irgendwann ist es im Leben der meisten Menschen soweit, der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist da. Häufig ist dieser Wunsch an ein besonderes Ereignis gekoppelt wie die Hochzeit oder das erste Kind, aber das muss nicht sein.

Egal wann es bei Ihnen soweit ist und Sie beschließen sich auf die Suche nach einer eigenen Immobilie zu machen, hier erfahren Sie alles was Sie wissen müssen.

Die eigene Immobilie muss nicht immer das klassische Einfamilienhaus sein. Was die perfekte Immobilie für Sie ist hängt immer auch von Ihrer aktuellen Lebenssituation und Ihren Plänen für die Zukunft ab.

Wünschen Sie sich eine schicke Wohnung in Innenstadtlage? Oder lieber ein gemütliches Heim für sich und Ihre Familie? Suchen Sie ein Grundstück, auf dem Sie sich mit Ihrem Traumhaus selbst verwirklichen können? Oder sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie als Geldanlage?

Diese Fragen gilt es zu beantworten, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer perfekten Immobilie machen können.

Je nachdem wie Sie Ihre Immobilie nutzen möchten, spielen selbstverständlich verschiedene Faktoren eine Rolle.

Suchen Sie eine Wohnung oder ein Haus für sich selbst, spielen vor allem emotionale Aspekte wie das Aussehen eine Rolle, schließlich müssen Sie sich ja auch dauerhaft dort wohlfühlen.

Wenn Ihre Immobilie ausschließlich als Geldanlage dient, ist vor allem die Wirtschaftlichkeit des Objekts entscheidend.

In diesem Ratgeber erfahren Sie alles was Sie wissen müssen, um Ihre perfekte Immobilie zu finden. Zusätzlich haben wir für Sie eine kostenlose Immobilienkauf Checkliste zum Download bereitgestellt, um Sie bei der Suche nach Ihrem Traumhaus zu unterstützen.

Worauf sollte ich beim Hauskauf achten?

Einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie ist die Lage. Das gilt sowohl für selbst bewohnte Immobilien als auch für Kapitalanlagen.

Doch was genau ist die richtige Lage? Für die einen mag eine Lage am Stadtrand perfekt sein, während andere vielleicht lieber mitten in der Stadt wohnen möchten. Wieder andere haben vielleicht Kinder und legen daher Wert auf die Nähe zu Schule und Kindergarten.

Fest steht, die perfekte Lage ist nicht für Jeden das gleiche. Fest steht außerdem, dass die Lage preislich eine große Rolle spielt. In Städten, wo der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, sind Immobilien in der Regel immer teurer (und auch seltener) als auf dem Land.

Wie wird die Immobilie genutzt?

Bei der Wahl der Lage Ihrer Immobilie spielt natürlich auch die geplante Nutzung eine große Rolle. Möchten Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder dient sie lediglich als Kapitalanlage? Bei einer vermieteten Immobilie sollten Sie darauf achten, dass Ihre Immobilie möglichst gut gelegen bzw. gut angebunden ist, um sie für Mieter attraktiv zu machen. Schließlich hat nicht jeder ein Auto oder möchte täglich eine große Strecke zur Arbeit zurücklegen müssen.

Auch wenn sich Immobilien in der Innenstadt am einfachsten vermieten lassen, heißt das natürlich nicht, dass sich nur solche Immobilien als Geldanlage eignen.

Bei einer reinen Kapitalanlage ist es wichtig die eigene Wahrnehmung und eigene Präferenzen außen vor zu lassen und sich in die Lage Ihrer potenziellen Mieter zu versetzen. Bei einer Eigentumswohnung in der Innenstadt sind dies womöglich eher besserverdienende Singles oder Paare, während ein Haus in der Vorstadt vielleicht eher für junge Familien geeignet ist.

Das wichtigste beim Immobilienkauf ist allerdings: machen Sie keine Kompromisse. Nur weil Sie zum aktuellen Zeitpunkt meinen auf gewisse Annehmlichkeiten verzichten zu können, heißt dies natürlich nicht, dass es für immer so bleiben wird. Schließlich kann niemand genau vorhersagen wie sich Ihre Lebenssituation in den kommenden Jahren verändern wird.

Die Wahl Ihrer Immobilie ist eine langfristige Entscheidung, die Sie gut durchdenken und nicht vorschnell treffen sollten, um nicht in einigen Jahren unzufrieden damit zu sein.

Wann sollte man eine Immobilie kaufen?

Diese Frage stellen sich die meisten Menschen irgendwann in ihrem Leben. Wann ist der richtige Zeitpunkt? Direkt kaufen oder lieber noch warten?

Leider lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten, grundsätzlich gilt aber, einige entscheidende Faktoren sollten beim Hauskauf auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Wann lohnt sich eine eigene Immobilie?

Das Alter

Je früher man eine Immobilie kauft, desto früher hat man den Kredit abbezahlt und kann völlig mietfrei leben. Klingt logisch, oder? Das heißt allerdings nicht, dass ein Eigenheim mit Anfang 20 schon die einzig richtige Entscheidung ist.

Die Formel für die Berechnung der Finanzierungshöhe ergibt sich aus dem eingebrachten Eigenkapital, der eventuellen Fördersumme und dem Kredit:

Eigenkapital + Fördersumme + Bankkredit = Finanzierungssumme

Je niedriger das Eigenkapital, desto höher werden die Zinsen für den Bankkredit und desto teurer wird der Hauskauf letzten Endes.

Die meisten Deutschen kaufen Ihr Eigenheim im Schnitt zwischen 30 und 50 Jahren. Das liegt zum einen daran, dass sie dann in der Regel genug Geld zurückgelegt haben, um einen günstigen Kredit zu bekommen. Zum anderen hängt der Hauskauf meistens auch mit der Karriere und der Familienplanung eng zusammen.

Die eigene Lebenssituation

Die aktuelle Lebenssituation spielt beim Kauf einer Immobilie eine entscheidende Rolle, allerdings sind auch die Zukunftspläne wichtig. Wer eine Immobilie kauft, sollte eine Vorstellung davon haben, wie sein Leben in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten ungefähr aussehen soll.

Sind Sie beruflich stark eingespannt und wechseln häufig den Wohnort, ist eine eigene Immobilie eher nicht das richtige. Hier bieten Mietimmobilien die nötige Flexibilität. Anders sieht es natürlich aus, wenn Sie einen gut bezahlten Job haben, der keine besondere Flexibilität vorsieht.

Wie auch immer Ihre aktuelle Lebenssituation aussieht, wichtig ist, dass Ihre Immobilie dazu passt.

Das Eigenkapital

Sie erinnern sich bestimmt noch an die Formel für die Berechnung der Finanzierungssumme aus dem vorletzten Abschnitt, oder?

Eigenkapital + Fördersumme + Bankkredit = Finanzierungssumme

Empfohlen wird in der Regel ein Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Bei einem Haus im Wert von 600.000€ bedeutet das also, dass das Eigenkapital zwischen 120.000€ und 180.000€ betragen sollte.

Grundsätzlich gilt jedoch, je mehr Eigenkapital desto besser. Denn je höher Ihr mitgebrachtes Eigenkapital, umso günstigere Zinsen erhalten Sie und umso schneller können Sie Ihren Kredit abbezahlen.

Übrigens können Sie bei Ihrer Finanzierung in den meisten Fällen auch nicht-liquide Werte wie eine Lebensversicherung als Eigenkapital ansetzen.

Wann rentiert sich eine eigene Immobilie?

Wann und ob sich eine Immobilie für Sie lohnt hängt in jedem Fall davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen wollen.

Für eine Kapitalanlage müssen Sie folglich andere Faktoren berücksichtigen, als wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen wollen.

Kaufen statt Mieten

Eine eigene Immobilie zu kaufen anstatt weiterhin zur Miete zu wohnen ist der Traum vieler Menschen. Wir sagen Ihnen wann sich ein Eigenheim für Sie lohnt und wann nicht.

Eigene Immobilie Kaufen oder Mieten?

Vorteile einer selbst bewohnten Immobilie

  • Sie zahlen keine Miete mehr
  • Immobilien sind eine sichere Geldanlage und haben, anders als andere Geldanlagen wie Wertpapiere oder Gold auch noch einen praktischen Nutzen
  • Immobilien steigen in der Regel bei guter Pflege im Wert
  • Sie haben deutlich mehr Freiheiten als in einer Mietimmobilie
  • Eine eigene Immobilie kann als Altersvorsorge dienen und hält die Lebenshaltungskosten im Alter niedrig

Nachteile einer selbst bewohnten Immobilie

  • Anders als andere Geldanlagen ist eine Immobilie wenig flexibel
  • Sie lässt sich weder schnell veräußern, noch können Sie sie bei einem Ortswechsel mitnehmen
  • Sie müssen regelmäßig Geld in Reparaturen etc. investieren, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten

Wenn Sie planen in eine selbst bewohnte Immobilie zu investieren, sollten Sie daher in jedem Fall einiges bedenken. Selbstverständlich lassen sich bei einer solchen Entscheidung nicht einfach Vorteile gegen Nachteile abwägen, sondern es kommt auch immer auf Ihre persönlichen Pläne an.

Meistens gilt jedoch: ist Ihre zukünftige Immobilie gut gelegen, planen Sie sich langfristig niederzulassen und überschreitet die Tilgungssumme Ihres Kredits nicht Ihre aktuellen Mietkosten, ist ein Kauf in der Regel eine gute Wahl.

Dennoch sollten Sie bei der Suche nach Ihrer perfekten Immobilie mit Bedacht vorgehen. Kurzfristig eine Immobilie zu kaufen, nur weil man nicht mit seinem Vermieter klarkommt ist meist keine gute Entscheidung. Lassen Sie sich lieber etwas mehr Zeit, damit Sie sich sicher sein können genau das richtige gefunden zu haben.

Immobilie als Kapitalanlage

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage spielen andere Faktoren eine Rolle, als wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen wollen.

Zwar ist auch bei Kapitalanlagen die Lage der Immobilie entscheidend, allerdings gelten hier unter Umständen andere Maßstäbe.

Eine gute Lage für eine Immobilie als Kapitalanlage sind beispielsweise Städte. Durch den Platzmangel und die Wohnungsknappheit lassen sich in vielen Städten überdurchschnittlich hohe Renditen erzielen. Auch Universitätsstädte sind aufgrund Ihrer guten Infrastruktur oft sehr lukrativ.

Bedenken Sie jedoch, dass vor allem bei Kapitalanlagen die Wirtschaftlichkeit der wichtigste Faktor ist. Vermeiden Sie daher hochspekulative Finanzierungen und laden Sie sich nicht mehr auf als Sie stemmen können.

Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

  • Verhältnismäßig sichere Geldanlage
  • Wertsteigerung möglich
  • Mieteinnahmen als passives Einkommen
  • Steuervorteile

Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

  • Unter Umständen höhere Reparaturkosten, als wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen würden
  • Vermieterunfreundliche Gesetzgebung
  • Viel gebundenes Kapital
  • Meist geringe oder keine Risikostreuung – das gesamte Geld steckt in der Immobilie
  • Hoher Verwaltungsaufwand
  • Risiko Mietausfall bei Leerstand oder nicht-zahlenden Mietern

Grundsätzlich gilt jedoch beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage immer: lassen Sie Ihre Emotionen außen vor und entscheiden Sie nur nach Wirtschaftlichkeit der Immobilie.

Welche Mietrendite lohnt sich?

Welche Mietrendite lohnt sich?

Bei der Berechnung der Mietrendite gibt es zwei Herangehensweisen. Zum einen kann die Brutto-Mietrendite berechnet werden, die sich aus Jahresmiete und Kaufpreis ergibt und in der Regel über 5 Prozent liegen sollte.

(Jahresmiete / Kaufpreis der Immobilie) * 100 = Brutto-Mietrendite

Aussagekräftiger ist allerdings die Netto-Mietrendite. Diese wird aus dem Jahresreinertrag und den gesamten Kosten der Investition zusammen und sollte in der Regel mehr als 4% betragen.

Die gesamten Investitionskosten setzen sich aus Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Notargebühren, sowie eventuellen Makler- und Instandhaltungskosten zusammen.

Der Jahresreinertrag ist das, was tatsächlich von den jährlichen Mieteinnahmen übrigbleibt also die Nettokaltmiete abzüglich Rücklagen, Hausgeld etc.

Jahresreinertrag / Gesamtinvestition * 100 = Netto-Mietrendite

Welche Immobilie passt zu mir?

Um herauszufinden welche Immobilie zu Ihnen passt, sollten Sie sich zunächst einen Überblick verschaffen, welche Immobilien es gibt. Wir haben die verschiedenen Optionen mit Ihren Vor- und Nachteilen in diesem Abschnitt für Sie zusammengefasst.

Freistehendes Einfamilienhaus

Freistehendes Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus ist wohl der Klassiker unter den Eigenheimen und das erste, woran die meisten beim Kauf einer Immobilie denken.

Immerhin sind Sie so etwas für sich, haben keine direkten Nachbarn und können sich bei der Gestaltung Ihrer Immobilie größtenteils frei entfalten.

Je nach Lage Ihres Einfamilienhauses müssen Sie allerdings verschiedene Faktoren berücksichtigen.

Stadthaus

Stadthäuser sind Einfamilienhäuser mitten in der Stadt. In bester Lage sind diese Häuser allerdings auch entsprechend beliebt und somit auch teuer.

Aufgrund der begrenzten Baufläche in Städten haben Stadthäuser meist eine relativ geringe Grundfläche und werden in die Höhe gebaut.

Wenn Sie also gerne in bester Lage wohnten möchten und Ihnen Treppen nichts ausmachen, ist ein Stadthaus das richtige für Sie.

Landhaus

Bei einem Landhaus haben Sie meist viel mehr Platz zur Verfügung und können sich regelrecht ausbreiten. Landhäuser haben in der Regel eine deutlich größere Grundfläche und weniger Stockwerke als Stadthäuser.

Ein besonderer Pluspunkt für Familien oder Tierbesitzer: bei einem Landhaus ist meist jede Menge Platz für einen großen Garten.

Wer also nicht unbedingt mitten in der Stadt wohnen muss, für den ist ein Landhaus perfekt.
 

Vor- und Nachteile eines Einfamilienhauses

  • Privatsphäre
  • Viel Freiraum bei der Gestaltung
  • Gute Altersvorsorge
  • Mehr Platz als in einer Wohnung
  • Teuer
  • Kaum noch neue / unbebaute Grundstücke verfügbar
  • Liegen meist nicht so zentral wie eine Wohnung

Eigentumswohnung

Eigentumswohnung
Wer nicht so viel Platz braucht, ist mit einer Eigentumswohnung oft gut bedient. Vor allem bei Rentnern ist diese Form des Wohnens sehr beliebt.

Man hat seine eigenen vier Wände und kann sich größtenteils frei entfalten, ist jedoch nicht völlig auf sich allein gestellt und hat im Notfall auch Nachbarn um sich herum.

Wohnungen liegen außerdem oft zentraler als Häuser und sind daher gut geeignet, wenn Sie gut angebunden sein wollen.
 

Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung

  • Gute Geldanlage
  • Kein Vermieter
  • Sie sind nicht komplett auf sich gestellt
  • Kann auf eigenen Geschmack zugeschnitten werden
  • Sie können sich Ihre Nachbarn nicht aussuchen
  • Viele Entscheidungen müssen gemeinsam mit den übrigen Eigentümern gefällt werden

Reihenhaus

Reihenhaus
Reihenhäuser schmücken das Panorama deutscher Vorstädte schon lange und sind eine gute Alternative für alle diejenigen, die gerne ihr eigenes Heim haben, aber nicht allzu viel dafür ausgeben wollen oder können.

Der Vorteil von Reihenhäusern: man hat zwar Nachbarn, besitzt aber dennoch sein eigenes Heim.

Reihenmittelhaus

Reihenmittelhäuser haben auf beiden Seiten Nachbarn. Ein klarer Vorteil: durch die wenigen Außenwände sparen Sie sich Heizkosten. Der Nachteil: Reihenhäuser haben oft nur relativ kleine Gärten, da diese nicht breiter als das Haus selbst sind.

Reiheneckhaus

Reiheneckhäuser haben nur auf einer Seite Nachbarn. Meist ist ihre Grundstücksfläche auch etwas breiter als die der restlichen Reihe, sodass hier oft noch eine Garage oder ein breiter Garten zum Haus gehören.
 

Vor- und Nachteile von Reihenhäusern

  • Günstige Immobilie
  • Viele Kosten können mit den übrigen Eigentümern geteilt werden
  • Niedrigere Kosten als bei einem freistehenden Haus
  • Gute Isolierung und niedrige Heizkosten
  • Verhältnismäßig enge Nachbarschaft
  • Meist sehr kleiner Garten
  • Konfliktpotenzial bei gemeinsamen Entscheidungen mit den übrigen Hausbesitzern
  • Weniger Freiraum als bei einem freistehenden Einfamilienhaus

Doppelhaus

Doppelhaus
Wer nicht zu viele Nachbarn haben möchte und mehr Privatsphäre sucht als bei einem Reihenhaus, für den ist ein Doppelhaus gut geeignet.

Hier teilen Sie sich mit Ihrem Nachbarn die Grundstückskosten und können sich auch bei vielen organisatorischen Themen unterstützen.

Wenn Sie eine Immobilie in der Stadt oder in Stadtnähe suchen, aber dennoch etwas Privatsphäre wollen, ist ein Doppelhaus eine gute Wahl.

Anders als bei einem freistehenden Einfamilienhaus können Sie hier alle Vorteile einer Nachbarschaft genießen, haben allerdings auch genügend Raum um sich zurückzuziehen.
 

Vor- und Nachteile eines Doppelhauses

  • Grundstückskosten können geteilt werden
  • Mehr Privatsphäre als in einem Reihenhaus
  • Nachbarschaft
  • Auch in zentralerer Lage gut möglich
  • Nicht so gut als Geldanlage geeignet
  • Kompromissbereitschaft erforderlich
  • Keine komplette Gestaltungsfreiheit

Architektenhaus

Architektenhaus
Wer es gerne individuell haben möchte, für den ist ein Architektenhaus genau das richtige. Beim Bau können Sie sich bei dieser Alternative selbst verwirklichen und Ihr Haus genau nach Ihren Wünschen gestalten.
 

Vor- und Nachteile eines Architektenhauses

  • Ein guter Architekt holt das beste aus Ihrem Grundstück heraus
  • Perfekt auf Sie zugeschnitten
  • Teuer
  • Lange Bauzeit
  • Nicht viele freie Grundstücke verfügbar
  • Wiederverkauf kann aufwendig werden

Modulhaus

Modulhaus
Wenn Sie noch nicht vollkommen sicher sind, wie Ihre zukünftige Lebensplanung aussieht, ist ein Modulhaus eine gute Wahl. Dieses Haus verändert sich mit Ihnen und wächst mit seinen Aufgaben.

Einzelne Module können je nach Bedarf ergänzt oder wieder entfernt werden und sie können Ihr Haus sogar mit umziehen falls Sie den Wohnort wechseln sollten.
 

Vor- und Nachteile eines Modulhauses

  • Modular erweiterbar
  • Passt sich Ihnen und Ihrer Lebenssituation an
  • Extrem schnell gebaut
  • Nachhaltig
  • Günstiger als Massivhaus
  • Modulhäuser sind aufgrund Ihrer individuellen Optik nicht Jedermanns Sache
  • Hohe Transportkosten für die Anlieferung der Module
  • Nicht so langlebig wie Massivhäuser

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus
Wenn Sie auf der Suche nach einer Kapitalanlage sind, sollten Sie auf jeden Fall auch Mehrfamilienhäuser in Betracht ziehen. Hier müssen Sie zwar in der Regel mit einer höheren Investition rechnen, allerdings tragen auch mehrere Mieter Ihre Finanzierung.

Und das Beste: Teile Ihres Mehrfamilienhauses können Sie natürlich auch selbst bewohnen.
 

Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses

  • Gute Geldanlage
  • Risiko des Mietausfalls ist gestreut
  • Kann auch in Teilen selbst genutzt werden
  • Hoher Verwaltungsaufwand
  • Hohe Investitionskosten

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach der richtigen Immobilie machen können, sollten Sie sich zunächst die Frage stellen: was kann ich mir leisten?

Um herauszufinden wie teuer Ihre Traumimmobilie höchstens sein darf, gibt es einige Faktoren zu berücksichtigen.

Zunächst einmal sollten Sie mindestens 20, eher 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können, da Sie sonst mit sehr hohen Zinsen für Ihr Darlehen rechnen müssen.

Bedenken Sie außerdem, dass der reine Kaufpreis nicht der einzige Kostenpunkt ist, der auf Sie zukommen wird.

Rechnen Sie neben dem Preis der Immobilie noch mit rund 7 Prozent Maklergebühr (wenn Sie über einen Makler kaufen), die sich ebenfalls aus dem Immobilienpreis berechnet.

Dazu kommen noch Notarkosten für den Kaufvertrag und den Grundbucheintrag, sowie der Grundbucheintrag selbst. Die Kosten für Notar und Grundbuch können pauschal mit 1,5 Prozent des Immobilienwerts veranschlagt werden.

Je teurer Ihre Immobilie, desto höher fallen also auch die Kaufnebenkosten aus.

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie außerdem immer noch einen Puffer für eventuelle Reparaturarbeiten einplanen, die Höhe hängt hierbei vom Zustand der Immobilie ab.

Wenn Sie genau wissen möchten wie viel Haus Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren kostenlosen Was-Kann-Ich-Mir-Leisten-Rechner und lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot machen.